משימה נדל"נית

קרובי משפחה המתגוררים בחו"ל מתכננים להגיע לביקור בארץ והם איתרו דירה אשר עניינה אותם באחד מהאתרים הפופולריים להשכרת דירות לטווח קצר. אשתי ואני גרים לא רחוק ועל כן נשלחנו במשימה לבחון את הדירה לפני שקרובינו יבצעו הזמנה.
הגענו לבניין חדש בעיר מרכזית בגוש דן, לבניין יש לובי עם דלפק קבלה, בריכה וחדר כושר, אני עושה הליכות לפעמים ליד הבניין ולא היה לי מושג לגבי רמת ה Amenities בבניין.

בעל הנכס, איש נעים הליכות בשנות הארבעים המאוחרות לחייו, הראה לנו את הדירה, הדירה חדשה ובהחלט מרשימה ותתאים לצרכי קרובינו ואני סבור כי הם יזמינו אותה.
אותי מאוד עניין לבחון נכס כזה כהשקעה בפריזמה שלי כמשקיע ערך. תוך כדי מעבר בין חדרי הדירה אני מריץ בראשי מספרים על מנת להבין האם זו השקעה ראויה?
"מחיר המדבקה" באתר לדירה הוא 150$, קרובינו ניהלו מו"מ וקיבלו הנחה שכן הם באים ליותר מחודש, הנחה זו היא סטנדרט באתר ולא נראה כי נדרשים כישורי מו"מ מיוחדים או אגרסיביות יוצאת דופן על מנת להשיגה, ממה שראיתי גם מקובלות הנחות בשיעור נמוך יותר עבור שהייה של שבוע.

שאלתי את בעל הנכס אם יש לו דירות נוספות המשמשות לאותה מטרה, כן יש לו עוד דירות בעיר שהוא משכיר לטווח קצר ומנהל באמצעות האתר.

בחינת השקעה בדירה להשכרה לטווח קצר ב"מספרי קצבים"

מבדיקה מהירה באינטרנט נראה כי דירה בבניין ליד בגודל דומה נמכרה בכ 3.8 מיליון ש"ח לא מזמן, לעיסקת נדל"ן יש עלויות נלוות אז נוסיף עו"ד בעלות של 1% מהעיסקה שהם 38K ש"ח. מיסוי- זו סוגייה מורכבת יש הבדל בין מיסוי של דירת יחיד למיסוי של בעלי כמה דירות, יש הטבות מס לעולים חדשים ועוד ועוד, לצורך הנוחות נניח הנחה מקלה כי המיסוי בעת רכישת הדירה עמד על כ 100K ש"ח. כעת נניח הנחות מקלות כי לא היו הוצאות בגין שדרוג מסטנדרט קבלן וכי הדירה הנרכשה מהקבלן ישירות ועל כן אין עלויות תיווך- בהינתן כל הנחות היסוד הללו עלות העיסקה היא 3.938 מיליון ש"ח.
לצורך הדיון אני אתעלם ממשכנתא ורכישה במינוף ואניח כי הדירה נרכשה בהון עצמי.

השוכרים לטווח קצר גם משלמים תשלום נוסף בגין ניקיון ושימוש בחשמל, נניח כי עלויות אלה נופלות במלואן על כתפי השוכרים לטווח קצר.
נניח כי שיעור התפוסה בנכס הוא 60% ולא ניתנות הנחות בגין שהייה של מעל לחודש מהו התזרים אותו הדירה מייצרת?
$150* 365 * 0.6 *3.8= 124,830 ש"ח
המשקפים שיעור תשואה של 3.2%, לא מזהיר לטעמי, חשוב לציין כי לבעל הנכס יש עלויות נוספות כגון ארנונה, דמי הניהול אשר בבניין מסוג זה הם עסק יקר. בנוסף על מנת לפעול כחוק עליו לשלם מס (בשיעור של לפחות 10%) בגין ההכנסה מהשכרת הנכס, כלומר אם משקללים רכיבים אלה סביר להניח כי ההכנסה מהדירה היא באזור 90-95 אלף ש"ח המשקפים תשואה נמוכה יותר, אולי ניתן להגדיל את התשואה ע"י השכרת בנפרד של החניה \ חניות השייכות לדירה אבל זה לא ישנה את התמונה משמעותית.

אולי 60% תפוסה זה פסימי מידי? אולי בעל הנכס יודע היטב מה הוא עושה ויש לו מיומנות ומומחיות בתחום ועל כן בסבירות גבוה יצליח להגיע לתפוסה של 80%? (שיעור תפוסה אשר הנו גבוה מהשיעור הכללי של תעשיית המלונאות לפי המידע המופיע באתר ), עם 80% תפוסה בעל הנכס מקבל תזרים של 166,440 ש"ח המהווים 4.2% תשואה- קצת יותר טוב.

מחשבות, תהיות ותובנות

אני לא אחדש אם אומר כי הנדל"ן בישראל יקר, לטעמי נכס כזה נדרש לייצר תשואה יותר גבוהה מ 4.2% בתרחיש הורוד ביותר.
הפעלת נכס מסוג זה דורשת התעסקות מסויימת אשר בגינה משקיע צריך לדרוש פיצוי בדמות תשואה גבוהה יותר מאשר בגין השכרת דירה רגילה, בנוסף קיימת חשיפה לסיכוני מאקרו לדוגמה שנה כמו 2014 ותסריט המשך למבצע צוק איתן אשר משמעם אבדן של שנה תשואה בקלות.
בנוסף בהפעלת מספר דירות מסוג זה קיימת חשיפה לסיכון רגולטורי המחייב התייחסות לנושא מיסוי שכן ייתכן וכבר מדובר על מיסוי של עסק מה שמוריד את התשואה וכדאיות ההשקעה.
מצד שני בהחלט ניתן לקחת מינוף ולממן חלק מרכישה של דירה כזו באמצעות משכנתא ומחירי הכסף הזולים אשר אפשריים כיום, לקיחת משכנתא של 50% יכולה להעלות את התשואה על ההון למעל 6% אבל הטרייד אוף של מהלך זה הוא חשיפה לסיכון מוגבר לתרחיש של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן הישראלי (לטעמי הסבירות לתרחיש זה עולה מידי שנה ככל שהמחירים ממשיכים לעלות).
בסופו של דבר בעל הנכס כן נהנה ממרווח בטחון בדמות היכולת להשכיר את הדירה כדירת מגורים רגילה התשואה תהיה נמוכה יותר אבל ללא הצורך לנהל את תחלופת האורחים בדירה, ללא חשיפה לסיכוני מאקרו וסיכון רגולטורי וזוהי סוג של נקודת אור בהשקעה.

רמת התשואה הנדרשת ע"י כל משקיע היא שונה, עברו משקיע עם תפיסת העולם שלי בגין הסיכון והעבודה הנלווית לנכס מסוג זה אדרוש לפחות 10% תשואה על ההון (ROE), מה שלא ניתן לקבל ברמות המחיר הנוכחיות של הנדל"ן הישראלי. לפיכך בהינתן כי הנחות היסוד אשר פירטתי תקפות התשואה על ההשקעה בדירה זו אינה משביעת רצון.
עכשיו אחרי שנכנסתי לכיסו הוירטואלי של בעל הנכס אציין כי אני מאחל לו הצלחה ונחת מהדירה הביקור שם באמת גרם לי לחשוב והשתמשתי בביקור כ Case Study ותו לא.

2 תגובות

  1. תודה על הפוסט!

    סיפור , חישובים ו "חושבים" נראה היגיוני מאוד.
    זה בהחלט מאלץ לחשוב על השלכות בשוק הנדל"ן המקומי…

  2. אהלן דניאל!
    חשוב רק לציין שבעולם ZIRPI התשואה הזו גבוהה ביחס לחלופות.
    אני מאוד מקווה שנעבור את סייקל העלאת הריבית הבא עלינו לטובה או לרעה בשלום, הריבית נמוכה שנים רבות וזה יוצר עיוותים במערכת השיקולים של משקיעים.
    יש אגב מקום לאופטימיות קראתי במקום כלשהו כי מאז WW2 היו שבעה סייקלים של העלאת ריבית וכולם לוו בתקופות גאות לכלכלה ולשווקים (מניח כי הנגידים דאגו תמיד להעלות את הריבית בצורה אחראית ווידאו כי השווקים והכלכלה יציבים)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *